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  我们以大宁的二手房小区：慧芝湖花园为例，整个小区均价目前在9.5万/平左右，但是小区内的88平三房户型价格奇高，均价依旧在11.8万/平以上，是小区均价的

  有人会说88平小三房怎么住，然而这个户型得房率将近87%，套内面积比100平户型78%得房率的套内面积还要大：

  老百姓都是算套内面积大不大的，这也是为什么这个户型价格坚挺、产品力溢价的最好案例。

  对比最高点价格15.2万的价格，西郊紫薇跌幅四舍五入等于没有，远低于大盘超30%的跌幅，堪称保值王者：

  究其原因，整个长宁区近10年新房几乎断代，尤其是中环内片区；西郊紫薇花园标配一梯一户、石材车库、泳池会所和顶级装标，即使项目贴着中环出入口等坏因，长宁区根本找不到能和西郊紫薇同品质的房子，自然价格坚挺无比。

  要么是产品足够强、要么板块供应实在太少，如果同时具备，那这个房子就一定能抗跌保值，保卫资产。

  以前的高层住宅得房率在73-78%之间，一个建筑面积150平的房子套内就是110平左右，单价卖10万；

  现在的新房动不动三阳台+独门独户的电梯厅，一个建筑面积120平的房子套内可能也有110平，单价卖你13万。

  有些新房的确做不到这么大的附赠，但在住宅新规不断放松的当下，一些上海新房的价格只是看着贵，但你得到的东西可能却是更多的：多阳台高附赠实际上的意思就是没涨价，老户型那么就是涨价了；

  未来强产品只会慢慢的变多，如果一个板块里不间断上市新房，那未来将有无穷无尽的对手盘在等着你；

  高得房率+附赠的强产品对居住体验很重要，但毋庸置疑一套房子对于一个家庭的保值意义更重要，谁都承担不起买错的后果。

  新房供应不能天量供应，新房太多会挤压二手房，而今天的新房终究会变成二手房，从接盘侠逻辑就要找未来竞争比较少的地方：

  根据火箭哥整理，长宁商品房平均楼龄接近20年，也就是大多都是2005年前后建造的；

  其中，1500-2000万中产价位段断代最严重，今天长宁中环最贵的高层住宅是2014年的西郊紫薇花园，第二贵的就是2003年开建的仁恒河滨花园了，在一些人看来都是“老破大”了。

  徐泾在5年内供应了超过5000套二手房，总价段主力都在600万级，供应超发让板块房价也坚挺不起来，最高点9万神话不再，某些小区已经单价跌破6万了：

  我们把过去10年上海涨幅最快的30个板块排行榜整理了出来，感兴趣的同学可以私信我进群领取：

  理解了产品要够好、周边新房供应要稀缺这两件事，中环内的和樾长宁敢放风14万单价也就合理多了——

  长宁上一次有新房还是在2022年，当时内环新房：愚源名邸单价也不过12.5万/平，今天中环的和樾长宁要卖14万听着就很贵；

  但如果仔细一算，你就会发现其实根本不能算涨价，因为产品已经完全天差地别：

  和樾长宁每个户型都标配私家电梯厅+三阳台设计，假设阳台全部封闭的情况下，约120平户型实得面积约105平，约等于140-150平的实得面积了；

  建面约143平四房更夸张，阳台附赠更大、门口的私家电梯厅预测能有9-9.5个平方的附赠；

  如果以传统120平户型78%得房率计算，即使附赠有270度飘窗，实得率也就在80-84%左右，而且大多是一梯两户设计；

  而和樾长宁120平户型不仅附赠有3阳台，还有一个约8-10个平方套内面积的电梯厅附赠，实得率88-92%，能够多出10-14平方米套内面积，相当于套内面积多了10%。

  业内人士都知道，买别墅一直流传句话，叫做“买别墅不看单价看总价，因为花园多大、地下室多大等附赠面积才是决定价格的关键。”同理：

  目前项目已经开放售楼处，分为前后4栋12-14层的小高层，主力面积约120-143平不等：

  得房率只是产品的一个方面，怎么理解强产品这个概念，也要看户型、公区、会所等配套——目前，项目基本明确了物业费含会所，且已经将会所平面布局（意向）进行了展示：

  斯诺克、高尔夫、瑜伽室、健身房分成有氧和无氧区，约500平会所面积充分利用：

  项目总计173户，500平的会所带有室内高尔夫和斯诺克，而这些功能的选择也有渊源——在古北国际社区部分小区内，20年前就已经标配这些设计，且至今运营完好，本身也说明这类需求在长宁这个吃喝玩乐示范区是标配：

  项目沿着马路是一排底商商业，但是商业楼上的3楼做了连贯的空中花园，和樾长宁打破了景观单一平面的局限，创造景观立体高差，只有业主能进入，俯瞰街区的同时也有了不一样的视角体验。

  项目北侧有一个口袋公园，室外沿街也将自然融入生活，项目从外立面到底商都大量采用弧形元素：

  项目现场做了个大屏幕展示每一个空间的装修标准，厨房采用嘉格纳四件套交付，柜体结构是一体式全进口，减少现场手工，顶级工厂的标准化直运到现场；同时，上柜中的天使拉篮、下柜中的旋转拉篮都是交付标准。

  卫生间镜柜也是科勒一体式柜体，只需要插电就能直接用，袋鼠抽放化妆品、美妆冰箱等都是标配；背景墙预计是石材，台盆和下柜颜色采用对比度更强的黄色，龙头也是内嵌式设计，马桶是唯宝智能一体式：

  餐厅的水吧台更是加分，第一次把上下水引入厨房之外的空间，洗咖啡杯酒杯再也用不着和厨房洗菜洗碗混一起，实际还可以改直饮水机，这才是真的小资情调：

  和樾长宁现场展示了未来标配的旭格系统窗结构，系统扇重可达250kg，开启角度达到180°，隔绝声音的效果现场有噪音隔音测试，你们可以实地体验：

  而长宁本身断档的供应，又能保障和樾长宁未来长期在板块的地位，竞争少意味着溢价高。

  “这么多年，对这名同事只闻其名、不见其人！”纪委监委深挖细查，有关人员被处理

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